{"id":23682,"date":"2026-07-24T11:29:23","date_gmt":"2026-07-24T09:29:23","guid":{"rendered":"https:\/\/magazine.prestigevillarental.com\/ihre-villa-in-frankreich-vermieten-der-leitfaden-fuer-eigentuemer-2026\/"},"modified":"2026-07-24T12:03:25","modified_gmt":"2026-07-24T10:03:25","slug":"ihre-villa-in-frankreich-vermieten-der-leitfaden-fuer-eigentuemer-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/magazine.prestigevillarental.com\/de\/ihre-villa-in-frankreich-vermieten-der-leitfaden-fuer-eigentuemer-2026\/","title":{"rendered":"Ihre Villa in Frankreich vermieten: Der Leitfaden f\u00fcr Eigent\u00fcmer 2026"},"content":{"rendered":"\n

Die Vermietung der eigenen Villa als Ferienunterkunft l\u00e4sst sich nicht mehr aus dem Stegreif bewerkstelligen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, des sogenannten \u201eLe-Meur-Gesetzes\u201c, wurde der rechtliche Rahmen f\u00fcr die Kurzzeitvermietung in ganz Frankreich grundlegend neu gestaltet: obligatorische nationale Registrierung, rechtswirksamer Energieausweis, strengere steuerliche Regelungen, verst\u00e4rkte Kontrollen. Ob an der C\u00f4te d\u2019Azur, am Fu\u00dfe der Alpen, an der Atlantikk\u00fcste oder in der Provence \u2013 eine zur Vermietung angebotene Luxusvilla unterliegt heute denselben grundlegenden Verpflichtungen. F\u00fcr den Eigent\u00fcmer geht es nicht mehr nur darum, gute Mieter zu finden, sondern eine T\u00e4tigkeit rechtlich abzusichern, die bei mangelnder Einhaltung der Vorschriften zu Geldstrafen in H\u00f6he von bis zu mehreren Zehntausend Euro f\u00fchren kann. Dieser Leitfaden gibt Ihnen Schritt f\u00fcr Schritt einen \u00dcberblick \u00fcber die Verpflichtungen, die Sie vor der n\u00e4chsten Saison kennen sollten \u2013 unabh\u00e4ngig davon, wo sich die Immobilie in Frankreich befindet. <\/p>\n\n

F\u00fcr wen gilt diese Regelung?<\/h2>\n\n

Sobald eine Villa, ein \u201eMas\u201c, ein Chalet oder eine \u201eBastide\u201c gegen Entgelt f\u00fcr Kurzaufenthalte vermietet wird, m\u00f6bliert und gegen Entgelt an Durchreiseg\u00e4ste vermietet wird, handelt es sich rechtlich gesehen um eine \u201eFerienunterkunft\u201c im Sinne von Artikel L. 324-1-1 des Tourismusgesetzbuchs. Es spielt keine Rolle, ob die Vermietung \u00fcber eine Agentur, einen Concierge-Service, eine Plattform wie Airbnb oder Booking oder direkt \u00fcber Mundpropaganda erfolgt: Die gesetzlichen Verpflichtungen sind im gesamten Staatsgebiet identisch. Lediglich der Umfang der Kontrollen variiert; diese sind in Gro\u00dfst\u00e4dten und in sogenannten \u201eangespannten\u201c Gebieten strenger, wozu sowohl die Mittelmeerk\u00fcste als auch die Alpen, die Atlantikk\u00fcste sowie bestimmte regionale Metropolen geh\u00f6ren. <\/p>\n\n

1. Die Registrierungspflicht und die 13-stellige Nummer<\/h2>\n\n

Dies ist die grundlegendste Ma\u00dfnahme der Reform und gilt einheitlich in ganz Frankreich. Alle Ferienwohnungen, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, m\u00fcssen bis sp\u00e4testens 20. Mai 2026 \u00fcber einen einheitlichen nationalen Online-Dienst registriert werden. Durch diese Registrierung wird eine 13-stellige Registrierungsnummer vergeben, die zwingend in jeder ver\u00f6ffentlichten Anzeige angegeben werden muss, unabh\u00e4ngig von der jeweiligen Ver\u00f6ffentlichungsplattform. Nach Ablauf dieser Frist sind die Plattformen gesetzlich verpflichtet, alle Anzeigen ohne diese Nummer zu entfernen, unabh\u00e4ngig vom Standort der Immobilie. <\/p>\n\n

Bis zur fl\u00e4chendeckenden Einf\u00fchrung dieses nationalen Online-Dienstes verf\u00fcgt jede Tourismusgemeinde bereits \u00fcber ein eigenes Portal f\u00fcr die Anmeldung im Rathaus. Es wird daher empfohlen, Ihre Unterlagen unverz\u00fcglich zusammenzustellen: Ausweisdokument, Eigentumsnachweis, genaue Adresse der Immobilie, Angabe, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, sowie ein g\u00fcltiger Energieausweis. Bei unterlassener Registrierung droht eine Geldstrafe von bis zu 10.000 \u20ac, die im Falle einer Falschangabe auf 20.000 \u20ac erh\u00f6ht wird. <\/p>\n\n

2. Die Nutzungs\u00e4nderung: ein vorbereitender Schritt in vielen Gemeinden<\/h2>\n\n

In Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern sowie in zahlreichen Tourismusgemeinden, die als \u201eZone tendue\u201c eingestuft sind, ist f\u00fcr die Umwandlung einer Wohnung in eine m\u00f6blierte Ferienunterkunft die vorherige Einholung einer Genehmigung zur Nutzungs\u00e4nderung beim Rathaus erforderlich. Diese per Dekret festgelegte Liste der betroffenen Gemeinden umfasst sowohl gro\u00dfe Ballungsr\u00e4ume als auch die meisten Bade- und Bergorte, in denen ein hoher Mietdruck herrscht. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung stellt einen schwerwiegenden Versto\u00df dar, der mit Geldstrafen geahndet wird, die in den schwerwiegendsten F\u00e4llen 50.000 \u20ac \u00fcbersteigen k\u00f6nnen. <\/p>\n\n

Ein weiterer wichtiger Punkt f\u00fcr das Jahr 2026: Zahlreiche Gemeinden haben die maximale Vermietungsdauer f\u00fcr einen Hauptwohnsitz, die urspr\u00fcnglich auf 120 Tage pro Jahr festgelegt war, auf 90 Tage verk\u00fcrzt oder beabsichtigen, diese zu verk\u00fcrzen. Ein Eigent\u00fcmer, der seinen Hauptwohnsitz vermietet, sollte sich daher vor der Planung seiner Buchungen bei seiner Gemeindeverwaltung \u00fcber die vor Ort geltende Obergrenze informieren, da diese von Gemeinde zu Gemeinde erheblich variieren kann. <\/p>\n\n

3. Der Energieausweis gilt nun auch f\u00fcr m\u00f6blierte Ferienwohnungen<\/h2>\n\n
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Copyright: tim-schmidbauer<\/figcaption><\/figure>\n\n

Bis zum Inkrafttreten des Le-Meur-Gesetzes fielen m\u00f6blierte Ferienwohnungen vollst\u00e4ndig aus dem Geltungsbereich der verbindlichen Energieeffizienzbescheinigung heraus, die bereits f\u00fcr Langzeitvermietungen galt. Dies ist nun landesweit nicht mehr der Fall. Bei jeder neuen Vermietung, die einer Genehmigung zur Nutzungs\u00e4nderung unterliegt, muss die Wohnung eine Energieeffizienzklasse zwischen A und E aufweisen: Wohnungen der Klassen F oder G d\u00fcrfen in den betroffenen Gebieten nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, sofern keine Ausnahmeregelung vorliegt. <\/p>\n\n

F\u00fcr Immobilien, die bereits vor dem 21. November 2024 vermietet wurden und in die Energieeffizienzklassen F oder G eingestuft sind, gilt ein gestaffelter Zeitplan: F\u00fcr diese gilt eine \u00dcbergangsfrist, sie m\u00fcssen jedoch bis zum 1. Januar 2034 zwingend die Energieeffizienzklasse D oder besser erreichen. Bei einer \u00e4lteren Villa aus Stein mit Swimmingpool und Nebengeb\u00e4uden verdient dieser Punkt besondere Beachtung: Es ist ratsam, bereits jetzt eine Energiepr\u00fcfung in Auftrag zu geben, anstatt bei der Erneuerung der Registrierung festzustellen, dass D\u00e4mmma\u00dfnahmen oder der Austausch der Heizungsanlage unumg\u00e4nglich geworden sind. Gute Nachrichten f\u00fcr bestimmte elektrisch beheizte Immobilien: Durch die Anpassung des Stromumrechnungsfaktors zum 1. Januar 2026 konnten Zehntausende von Wohnungen ihre Energieeffizienzklasse automatisch und ohne bauliche Ma\u00dfnahmen verbessern. <\/p>\n\n

Werden in einer Anzeige f\u00fcr eine Ferienwohnung die Energieeffizienzklasse nicht angegeben, droht f\u00fcr Privatpersonen eine Geldbu\u00dfe von bis zu 1.500 \u20ac.<\/p>\n\n

4. Die Kurtaxe: Erhebung, Meldung, Abf\u00fchrung<\/h2>\n\n

Die Kurtaxe<\/a> ist von jedem vollj\u00e4hrigen Reisenden zu entrichten, der gegen Entgelt in der Gemeinde untergebracht ist, mit Ausnahme von Saisonarbeitern, die in der Gemeinde besch\u00e4ftigt sind. Sie wird durch Beschluss der jeweiligen Gemeinde oder des Gemeindeverbands eingef\u00fchrt, entweder auf der Grundlage der tats\u00e4chlichen Kosten oder als Pauschalbetrag, weshalb die S\u00e4tze und Tarife von Gebiet zu Gebiet stark variieren. In einigen Tourismusregionen werden dar\u00fcber hinaus zus\u00e4tzliche Departements- oder Regionalabgaben erhoben, die automatisch zum kommunalen Tarif hinzukommen. Vor jeder Vermietung ist es unerl\u00e4sslich, das f\u00fcr Ihre Gemeinde zust\u00e4ndige Online-Meldeportal zu konsultieren, um die f\u00fcr Ihre Immobilie geltende genaue Abgabentabelle in Erfahrung zu bringen. <\/p>\n\n

Wenn die Buchung \u00fcber eine gro\u00dfe Plattform wie Airbnb oder Booking erfolgt, erhebt und f\u00fchrt diese die Steuer grunds\u00e4tzlich automatisch im Namen des nicht gewerblichen Vermieters ab. Dies entbindet den Eigent\u00fcmer jedoch nicht von seinen eigenen Meldepflichten: Zahlreiche Gemeinden verlangen eine regelm\u00e4\u00dfige elektronische Meldung der \u00dcbernachtungen, auch wenn die Steuer von einer Plattform eingezogen wird und selbst dann, wenn im betreffenden Zeitraum \u00fcberhaupt keine Vermietung stattgefunden hat. Dieser Abgleich zwischen \u00dcbernachtungsmeldungen, Registrierungsnummern und den von den Plattformen \u00fcbermittelten Daten ist genau einer der Kontrollhebel, die das Le-Meur-Gesetz den Gemeinden an die Hand gibt. Eine nicht fristgerechte Meldung kann mit einer Geldbu\u00dfe von 750 \u20ac bis 12.500 \u20ac geahndet werden, und die Nichtabf\u00fchrung der Steuer bei einem steuerpflichtigen Kunden mit einer Geldbu\u00dfe von 750 \u20ac bis 2.500 \u20ac. <\/p>\n\n

5. Die Besteuerung von Mieteinnahmen<\/h2>\n\n

Die Einnahmen aus der saisonalen Vermietung einer Villa fallen unter die gewerblichen Eink\u00fcnfte (BIC) und nicht unter die Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung, unabh\u00e4ngig davon, an welchem Ort in Frankreich sich die Immobilie befindet. Es bestehen zwei Regelungen nebeneinander. Die lange Zeit vorteilhafte \u201eMicro-BIC\u201c-Regelung hat durch das Le-Meur-Gesetz f\u00fcr ab 2025 erzielte Eink\u00fcnfte erhebliche K\u00fcrzungen bei den Obergrenzen und Freibetr\u00e4gen erfahren: F\u00fcr eine nicht klassifizierte Ferienwohnung gilt nun ein Freibetrag von 30 % bis zu einem Jahresumsatz von 15.000 \u20ac, gegen\u00fcber zuvor 50 % und 77.700 \u20ac. Eine klassifizierte Ferienwohnung unterliegt weiterhin einer g\u00fcnstigeren Regelung mit einem Freibetrag von 50 % bis zu 77.700 \u20ac. <\/p>\n\n

Bei einer Luxusvilla, deren Wochenmieten diese Obergrenzen h\u00e4ufig \u00fcberschreiten, erweist sich die tats\u00e4chliche Besteuerung oft als die sinnvollste L\u00f6sung: Sie erm\u00f6glicht den Abzug aller tats\u00e4chlich angefallenen Kosten (Instandhaltung, Versicherung, Hausmeisterhonorare, Darlehenszinsen) sowie die Abschreibung der Immobilie und der Einrichtung, wodurch sich die Steuerbemessungsgrundlage entsprechend verringert. Diese Entscheidung sollte mit einem Steuerberater besprochen werden, insbesondere wenn energetische Sanierungsma\u00dfnahmen geplant sind: Im Rahmen der tats\u00e4chlichen Besteuerung lassen sich diese abschreiben und k\u00f6nnen zu einem Verlust f\u00fchren, der \u00fcber zehn Jahre vorgetragen werden kann. <\/p>\n\n

Zudem ist die Kurtaxe, bei der es sich lediglich um einen Zahlungsfluss handelt, der \u00fcber den Eigent\u00fcmer im Auftrag der Gemeinde abgewickelt wird, nicht mit den steuerpflichtigen Mieteinnahmen zu verwechseln: Die Kurtaxe stellt weder eine Einnahme noch einen abzugsf\u00e4higen Aufwand dar.<\/p>\n\n

6. Schwimmbad, Alarmanlage, Versicherung: Die drei S\u00e4ulen der Rechtssicherheit f\u00fcr den Eigent\u00fcmer<\/h2>\n\n
\"Normgerechte<\/figure>\n\n

Drei Themen tauchen in den Unterlagen zur Einhaltung der Vorschriften regelm\u00e4\u00dfig auf, und sie verdienen es, mit derselben Sorgfalt behandelt zu werden wie die steuerlichen Verpflichtungen, da ihre Folgen im Falle einer Nichteinhaltung ebenso schwerwiegend, wenn nicht sogar noch schwerwiegender sind.<\/p>\n\n

Die Sicherheit von Schwimmb\u00e4dern<\/strong> ist im Gesetz Nr. 2003-9 vom 3. Januar 2003 geregelt, das in den Artikeln L. 128-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs kodifiziert ist. Jedes eingelassene oder halb eingelassene Schwimmbecken, unabh\u00e4ngig davon, ob es \u00e4lterer oder neuerer Bauart ist, muss dauerhaft mit mindestens einer der folgenden vier normkonformen Sicherheitsvorrichtungen ausgestattet sein: einer Umz\u00e4unung gem\u00e4\u00df der Norm NF P90-306, einem Alarmsystem gem\u00e4\u00df der Norm NF P90-307, eine Abdeckung gem\u00e4\u00df der Norm NF P90-308 oder eine \u00dcberdachung gem\u00e4\u00df der Norm NF P90-309. Eine einfache Luftpolsterfolie oder ein nicht abschlie\u00dfbares Gartentor erf\u00fcllen diese Verpflichtung nicht. Es geht hier um weit mehr als nur die Einhaltung beh\u00f6rdlicher Vorschriften: Ertrinken ist nach wie vor die h\u00e4ufigste Ursache f\u00fcr Unfalltode bei Kindern unter sechs Jahren in Frankreich, und das Fehlen einer normkonformen Vorrichtung setzt den Eigent\u00fcmer einer Geldstrafe von bis zu 45.000 \u20ac aus, unabh\u00e4ngig von seiner zivil- und strafrechtlichen Haftung im Falle eines Unfalls. Bei einer zur Vermietung bestimmten Villa ist dieser Punkt umso heikler, als der Eigent\u00fcmer Familien beherbergt, die die Anlage zum ersten Mal betreten und oft die Besonderheiten des Schwimmbeckens nicht kennen. <\/p>\n\n

Die Alarmanlage und die Sicherheitsausstattung der Wohnung<\/strong> (vorgeschriebene Rauchmelder, Einbruchmeldeanlage, Sicherheitstresor) folgen derselben Logik der Verantwortung: \u00dcber die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus sch\u00fctzen sie sowohl die Bewohner als auch die Immobilie selbst und geben einer gehobenen Kundschaft Sicherheit, die bei der Buchung zunehmend auf diese Kriterien achtet.<\/p>\n\n

Die Versicherung<\/strong> bildet die dritte S\u00e4ule und ist wahrscheinlich die am h\u00e4ufigsten vernachl\u00e4ssigte: Eine klassische Hausratversicherung f\u00fcr Zweitwohnsitze schlie\u00dft h\u00e4ufig die gewerbliche Vermietung aus, was dazu f\u00fchren kann, dass dem Eigent\u00fcmer im Falle eines Schadens, der w\u00e4hrend eines vermieteten Aufenthalts eintritt, schlichtweg jegliche Entsch\u00e4digung vorenthalten wird. Die Wahl des richtigen Vertrags (eine f\u00fcr die saisonale Vermietung geeignete Mehrgefahren-Hausratversicherung, Ferienhausversicherung, Haftpflichtversicherung f\u00fcr nicht selbst nutzende Eigent\u00fcmer, Rechtsschutz) h\u00e4ngt von zahlreichen Faktoren ab, die f\u00fcr jede Immobilie und jede Verwaltungsart spezifisch sind. Da dieses Thema umfangreich genug ist, um eine eigene Behandlung zu verdienen, haben wir es in einem speziellen Artikel behandelt: Welche Versicherung f\u00fcr Ihre Ferienvermietung?<\/a>, den Sie vor jeder Vermietung lesen sollten. <\/p>\n\n

7. Die Unterlagen, die Sie f\u00fcr die Unterzeichnung eines Maklervertrags mit einer Agentur vorbereiten m\u00fcssen<\/h2>\n\n

Wenn Sie Ihre Villa einer Ferienvermietungsagentur anvertrauen<\/a>, m\u00fcssen Sie im Vorfeld vollst\u00e4ndige Unterlagen zusammenstellen. Eine seri\u00f6se Agentur kann ohne die folgenden Unterlagen weder eine Anzeige ver\u00f6ffentlichen noch Ihre Buchungen sichern: <\/p>\n\n