Es gibt einen Satz, den ich seit Jahren höre – sowohl auf den Antillen als auch an der Côte d’Azur –, und der jeden Eigentümer einer Luxusvilla alarmieren sollte, sobald er aus dem Mund eines Dienstleisters kommt: „Machen Sie sich keine Sorgen, wir kümmern uns um alles.“ Auf dem Papier klingt das beruhigend. In der Praxis ist es jedoch oft ein Zeichen dafür, dass man Ihnen weit mehr als nur einen Concierge-Service verkauft, ohne dass Ihnen jemand gesagt hat, dass dieser Teil in den gesetzlich geregelten Aufgabenbereich einer Immobilienagentur fällt und dass derjenige, der Ihnen dies verkauft, möglicherweise nicht berechtigt ist, diese Tätigkeit auszuüben.
Ich sage dies umso gelassener, als ich in dieser Angelegenheit nicht neutral bin: Ich leite eine Agentur für die Vermietung von Luxusferienwohnungen und arbeite tagtäglich vor Ort mit Concierge-Diensten zusammen – sei es im Bereich Empfang, Reinigung oder Hauswirtschaft. Sie sind unverzichtbare Partner, die ihre Arbeit oft hervorragend erledigen, und ich habe keineswegs die Absicht, ihnen pauschal böse Absichten zu unterstellen. Doch zwischen einem Concierge-Dienst und einer Immobilienagentur liegen zwei unterschiedliche Berufe, zwei rechtliche Rahmenbedingungen und eine Grenze, die viele Eigentümer erst nach der Unterzeichnung erkennen. Was ich Ihnen heute aufzeigen möchte, ist nicht nur, wo diese Grenze verläuft, sondern vor allem, was sie konkret kostet, wenn die Dinge schiefgehen.
Ein Gesetz aus dem Jahr 1970, das noch nie so aktuell war wie heute
Das Gesetz, das diese beiden Berufe voneinander unterscheidet, stammt aus dem Jahr 1970. Es wird als „Hoguet-Gesetz“ bezeichnet und regelt seit jeher die Tätigkeit von Immobilienmaklern, Immobilientransaktionen sowie die Mietverwaltung. Viele Eigentümer glauben, dass es sich dabei ausschließlich um den Verkauf oder die klassische Jahresvermietung handelt und dass es nichts mit der saisonalen Vermietung einer luxuriösen Villa zu tun hat, die wochenweise vermietet wird. Das ist ein Irrtum – und zwar ein kostspieliger: Dieses Gesetz gilt ausdrücklich für die saisonale Vermietung, einschließlich möblierter Objekte, sobald ein Dritter im Auftrag des Eigentümers bei der Vermittlung an Mieter oder bei der Verwaltung der Immobilie tätig wird.
Was sich heute ändert, ist, dass dieses alte Gesetz auf einen neuen Markt trifft. Der Nationale Immobilienverband hat im April 2026 einen Bericht veröffentlicht, der schwarz auf weiß die Grenze zwischen den Aufgaben eines Concierge-Dienstes und den Aufgaben einer Immobilienagentur, die über eine Berufslizenz verfügt, festlegt, und dieser Bericht kommt gerade recht, denn der Concierge-Sektor ist in den letzten Jahren buchstäblich explodiert, sowohl auf Guadeloupe und Martinique als auch entlang der gesamten Küste, von Saint-Tropez bis Menton. Insbesondere an der Côte d’Azur beobachte ich eine zunehmende Zahl von Unternehmen, die anbieten, Villen im Wert von mehreren Millionen Euro vollständig zu verwalten – und zwar mit beeindruckender geschäftlicher Gewandtheit, jedoch oft ohne jegliche finanzielle Absicherung oder eine für ihre tatsächliche Tätigkeit geeignete Berufshaftpflichtversicherung. Dies ist weder ein Problem der Antillen noch ein Problem der Côte d’Azur: Es handelt sich um ein strukturelles Problem des Marktes für Kurzzeitvermietungen in Frankreich, überall dort, wo die touristische Nachfrage eine Nachfrage geschaffen hat, ohne dass die Regulierung im gleichen Tempo nachgezogen hat.
Was ein Concierge-Service durchaus eigenständig tun darf
Um ehrlich und ausgewogen zu sein, muss man zunächst darlegen, was keinerlei Probleme bereitet. Ein Concierge-Service, der Ihre Mieter empfängt, ihnen die Schlüssel übergibt, die Reinigung zwischen zwei Aufenthalten übernimmt, Bettwäsche und Handtücher bereitstellt, kleinere Reparaturen organisiert oder während des Aufenthalts für praktische Fragen zur Verfügung steht, handelt dabei vollkommen rechtmäßig, ohne dass eine Berufszulassung erforderlich ist. Es handelt sich um einen eigenständigen, anspruchsvollen Beruf, der Reaktionsfähigkeit, Serviceorientierung und fundierte Kenntnisse vor Ort erfordert. Es ist ein Beruf, den ich respektiere und den mein Unternehmen benötigt, um meinen Kunden, den Eigentümern, einen umfassenden Service bieten zu können.
Das Problem beginnt dort, wo eigentlich die Tätigkeit einer Immobilienagentur beginnt. Es beginnt, sobald dieser Concierge-Dienst die Anzeige für Ihre Villa auf seiner eigenen Website oder in den sozialen Netzwerken mit seinen Kontaktdaten veröffentlicht, sobald er die Buchungsanfragen selbst bestätigt, sobald sie Ihre Preise verhandelt oder anpasst, sobald sie den Mietvertrag mit dem Urlauber verfasst und unterzeichnet oder sobald sie – selbst in Form eines einfachen, noch nicht eingelösten Schecks – einen Betrag einbehält, der einer Miete, einer Anzahlung oder einer Kaution entspricht. Ab diesem Zeitpunkt übt sie nicht mehr nur eine einfache Verwahrungsfunktion aus: Sie betreibt Vermittlung oder Immobilienverwaltung im strengen Sinne des Gesetzes – ein Beruf, der Agenturen vorbehalten ist, die über eine Berufslizenz verfügen, die durch eine finanzielle Garantie und eine spezifische Berufshaftpflichtversicherung abgesichert ist. Ohne diese Voraussetzungen übt sie – manchmal in gutem Glauben – eine illegale Tätigkeit aus.
Die Falle, mit der fast niemand rechnet: Ihre Versicherung kann die Zahlung verweigern
Genau darauf möchte ich besonders hinweisen, denn dies ist das schwerwiegendste und am wenigsten diskutierte Risiko. Nahezu alle Eigentümer von Luxusvillen schließen eine Mehrgefahren-Hausratversicherung ab, die häufig durch eine spezielle Klausel für die saisonale Vermietung ergänzt wird. Was nur wenige Eigentümer erkennen, ist, dass dieser Versicherungsschutz auf einer impliziten Annahme beruht: nämlich dass Dritte, die auf Ihrem Grundstück tätig werden, dies im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und ordnungsgemäß tun.
An dem Tag, an dem sich ein schwerwiegender Schadensfall ereignet – sei es ein versehentlicher Brand, ein erheblicher Wasserschaden oder, schlimmer noch, ein Personenschaden, von dem ein Reisender betroffen ist –, beauftragt der Versicherer systematisch einen Sachverständigen. Dessen Aufgabe beschränkt sich nicht auf die materiellen Umstände des Schadensfalls: Er überprüft auch die Rechtmäßigkeit des bestehenden Verwaltungsvertrags. Sollte sich herausstellen, dass die Person, die die Schlüssel übergeben, das Übergabeprotokoll erstellt oder den Aufenthalt organisiert hat, nicht im Besitz einer ordnungsgemäßen Immobilienverwalterlizenz war, verfügt der Versicherer über ein stichhaltiges rechtliches Argument, um die Nichtigkeit des Verwaltungsvertrags geltend zu machen und die Leistung abzulehnen. Rechtlich gesehen kann eine Tätigkeit, die außerhalb des gesetzlichen Rahmens ausgeübt wird, keine schützende Wirkung für denjenigen entfalten, der sich darauf verlassen hat. Sie stehen dann allein vor einer Rechnung, die sich auf Hunderttausende Euro belaufen kann – und das genau in dem Moment, in dem Sie den Versicherungsschutz am dringendsten benötigt hätten.
Eine ungültige Vollmacht schützt niemanden, nicht einmal Sie selbst
Der Vertrag, der Sie an Ihren Verwaltungsdienstleister bindet, muss laut Gesetz schriftlich abgefasst sein und sich im Besitz einer befugten Person befinden. Ist dies nicht der Fall, ist dieser Auftrag aus Gründen der öffentlichen Ordnung nichtig, was bedeutet, dass kein Vertragspunkt diesen Mangel beheben kann, selbst wenn alle Beteiligten in gutem Glauben unterzeichnet haben. Die praktischen Folgen dieser Nichtigkeit sind konkret und betreffen Sie unmittelbar, nicht nur Ihren Dienstleister.
Erstens: Im Falle von Meinungsverschiedenheiten mit Ihrem Verwalter – etwa bei falsch weitergeleiteten Mieten, nicht gemeldeten Sachschäden oder überhöht in Rechnung gestellten Arbeiten – verfügen Sie praktisch über keine solide Rechtsgrundlage, um vorzugehen, da der Vertrag, auf den Sie sich stützen, selbst keinerlei Rechtsgültigkeit besitzt. Zweitens könnte ein unzufriedener Mieter oder sogar die Steuerbehörde die an eine nicht zugelassene Einrichtung gezahlten Beträge technisch gesehen anfechten, was zu Rückzahlungen führen und Sie – obwohl Sie diese Vorgehensweise in voller Kenntnis der Sachlage akzeptiert haben – gegen Ihren Willen in ein langwieriges und kostspieliges Verfahren verwickeln könnte.
Was Sie persönlich riskieren, über Ihren Dienstleister hinaus
Dies ist der Punkt, den ich einem Eigentümer am wichtigsten zu vermitteln halte – und der wahrscheinlich am wenigsten intuitiv ist. Die Übertragung Ihrer Immobilie an eine nicht regulierte Einrichtung entbindet Sie nicht von Ihrer eigenen Verantwortung – im Gegenteil, sie kann diese sogar noch verstärken. Als Auftraggeber sind Sie verpflichtet, die Rechtmäßigkeit der von Ihnen zur Verwaltung Ihres Vermögens getroffenen Maßnahmen sorgfältig zu prüfen.
Wenn Ihr Hausmeisterdienst Kautionen entgegennimmt oder Mietverträge unterzeichnet, ohne über einen Berufsausweis zu verfügen, begeht er eine Straftat. Sollten Sie als Eigentümer diese Vorgehensweise in voller Kenntnis der Sachlage akzeptiert haben, können Sie wegen Beihilfe zur Straftat haftbar gemacht werden. Der Fall, der mir in der Praxis am meisten Sorge bereitet, ist noch unauffälliger: der Fall, in dem Ihr Hausmeisterdienst aus reinem Dienstleistungsgedanken selbst einen Handwerker für eine Reparatur beauftragt, den Kostenvoranschlag genehmigt und die Arbeiten an Ihrer Villa beaufsichtigt. Sollte es während dieser Arbeiten zu einem Unfall kommen, der auf mangelnde Sicherheitskoordination oder eine nicht ordnungsgemäße Anmeldung zurückzuführen ist, können Sie als Eigentümer und Auftraggeber als faktischer Arbeitgeber dieses Einsatzes angesehen werden – mit allen Konsequenzen, die dies hinsichtlich Schwarzarbeit oder nicht versicherter Arbeitsunfälle mit sich bringt. Diese seit kurzem bestehende Situation hat sich durch das sogenannte „Le-Meur-Gesetz“ noch verschärft, das die Meldepflichten für möblierte Ferienunterkünfte verschärft und die zivilrechtlichen Sanktionen erheblich erhöht hat – nun bis zu einhunderttausend Euro pro Objekt, auch gegen jede Person, die an einer unrechtmäßigen Vermittlungstätigkeit mitgewirkt hat, unter Umständen einschließlich des Eigentümers.
Ein Beispiel, das den Mechanismus gut veranschaulicht
Stellen Sie sich eine Luxusvilla vor, in der die Hausverwaltung eines Morgens eine Störung am Schaltschrank feststellt. Aus dienstlichem Reflex kontaktiert sie selbst einen Handwerker, genehmigt dessen Kostenvoranschlag, ohne den Eigentümer genau über die technischen Details zu informieren, und bleibt vor Ort, um die Arbeiten zu beaufsichtigen. Einige Wochen später verursacht ein Fehler bei dieser Reparatur einen Kurzschluss, der die Elektroinstallation der Villa mitten in der Vermietungssaison schwer beschädigt. Der Eigentümer wendet sich daraufhin an seine Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien, um die Instandsetzung sowie den Mietausfall aufgrund der Nichtverfügbarkeit der Immobilie abdecken zu lassen.
Der Versicherer lehnt nach einem Gutachten die Kostenübernahme ab. Seine Begründung ist einfach: Der Hausverwaltungsdienst habe eine echte Verwaltungshandlung vorgenommen, indem er im Auftrag des Eigentümers Arbeiten in Auftrag gegeben und überwacht habe, obwohl er mit diesem lediglich durch einen Dienstleistungsvertrag verbunden war und keine gesetzliche Befugnis für diese Art von Handlung besaß – eine Handlung, die ausschließlich einer Immobilienagentur vorbehalten ist, die über eine Verwaltungslizenz verfügt. Nach Ansicht des Versicherers reicht diese Einmischung in die Verwaltung der Immobilie aus, um zu der Einschätzung zu gelangen, dass der tatsächliche vertragliche Rahmen nicht dem entsprach, was die Gültigkeit des Versicherungsschutzes hätte gewährleisten müssen. Der Eigentümer steht nun allein vor den Reparaturkosten und den Schadensersatzforderungen der Reisenden, die dringend anderweitig untergebracht werden müssen. Was als in gutem Glauben erbrachte Dienstleistung begann, verwandelt sich in eine finanzielle Katastrophe, allein weil niemand die Frage nach dem rechtlichen Rahmen dieses Eingriffs gestellt hatte.
Der richtige Ansatz besteht nicht darin, sich zwischen einem Concierge-Service und einer Agentur zu entscheiden, sondern zu klären, wer welche Aufgaben übernimmt
Ich möchte Ihnen keineswegs davon abraten, einen Hausverwaltungsdienst in Anspruch zu nehmen – ganz im Gegenteil. Bei einer Luxusvilla hängt das Erlebnis des Endkunden in hohem Maße von der Qualität des Empfangs, der Instandhaltung und der Reaktionsfähigkeit vor Ort ab, und genau das ist die Aufgabe dieser Dienstleister. Ich möchte Sie jedoch dazu auffordern, in dem Vertrag, den Sie unterzeichnen, klar zu unterscheiden, was unter die reine Erbringung materieller Dienstleistungen fällt und was eine Handlung ist, die rechtlich nur eine Immobilienagentur ausführen darf.
Sollte Ihr Hausverwaltungsdienst Ihre Anzeigen veröffentlichen, Ihre Buchungen bestätigen, Ihre Preise aushandeln, in Ihrem Namen Arbeiten in Auftrag geben oder auch nur einen einzigen Euro einnehmen, der eigentlich für Ihr Konto bestimmt ist, bitten Sie ihn einfach, Ihnen drei Unterlagen vorzulegen. Zunächst die Nummer ihrer Berufskarte für die Immobilienverwaltung, die bei der zuständigen Handelskammer überprüft werden kann. Anschließend ihre Bescheinigung über die finanzielle Absicherung, die die für Sie verwahrten Beträge bei einem zugelassenen Kreditinstitut schützt. Schließlich die Bescheinigung über die Berufshaftpflichtversicherung, wobei Sie überprüfen sollten, ob diese ausdrücklich die Tätigkeit der Immobilienverwaltung abdeckt und nicht nur Reinigungs- oder Empfangsdienstleistungen. Wenn Ihr Ansprechpartner Ihnen diese drei Unterlagen nicht vorlegen kann, dann handelt es sich nicht um eine administrative Kleinigkeit, die in einer Werbebroschüre vergessen wurde, sondern darum, dass er schlichtweg nicht die gesetzliche Berechtigung besitzt, diesen Teil seiner Tätigkeit auszuüben, und dass er in dieser Hinsicht keine Immobilienagentur ist.
Die sinnvollste Lösung – und genau diese wende ich mit den Partner-Hausverwaltungen in meinem Gebiet an – besteht darin, die Hausverwaltung als operativen Subunternehmer einer Agentur tätig werden zu lassen, die ihrerseits über die Lizenz für die Immobilienverwaltung verfügt. Der Hausmeisterdienst kümmert sich weiterhin um das, was er am besten kann – Empfang, Reinigung und Hauswirtschaft –, während die Agentur die rechtliche und finanzielle Verantwortung für alle Aspekte der Vermietung, des Mietvertrags, des Inkassos und der Schadenabwicklung trägt. Jeder bleibt in seiner Rolle, Ihre Immobilie ist umfassend abgesichert, und der Endkunde profitiert von einem einwandfreien Service auf beiden Seiten. Genau diese Verbindung zwischen Fachwissen vor Ort und einem soliden rechtlichen Rahmen schützt nachhaltig den Wert einer Luxusvilla, sei es an der Côte d’Azur oder auf den Antillen.
Eine notwendige Klarstellung, kein Angriff
Ich schreibe diesen Artikel nicht, um einen Berufsstand in Verruf zu bringen, der in den allermeisten Fällen seriöse und wertvolle Arbeit leistet. Vielmehr liegt es daran, dass ich Jahr für Jahr beobachte, wie Eigentümer vage Verträge mit kommerziell verlockenden Anbietern unterzeichnen, ohne zu wissen, dass sie damit ein echtes rechtliches und finanzielles Risiko für eine Immobilie eingehen, deren Wert mitunter mehrere Millionen Euro beträgt. Der Markt braucht kompetente Hausverwaltungen. Er braucht aber auch, dass jeder seinen jeweiligen Beruf ausübt – mit der entsprechenden Zulassung, Garantie und Versicherung, sobald seine Tätigkeit über die reine Hausverwaltung hinausgeht. Es ist eine Frage des gegenseitigen Schutzes – des Eigentümers, des Reisenden und letztendlich der gesamten Branche, die jedes Mal an Glaubwürdigkeit verliert, wenn ein schlecht gehandhabter Rechtsstreit aus den falschen Gründen Schlagzeilen macht.
Sollten Sie sich über die genaue Art des von Ihnen unterzeichneten Vertrags oder darüber im Unklaren sein, was Ihr derzeitiger Dienstleister tatsächlich an Ihrer Villa tun darf, sollten Sie dieses Gespräch führen, ohne erst auf einen Schadensfall zu warten, um es anzustoßen.
Häufig gestellte Fragen
Mein Concierge-Dienst nimmt die Kaution auf mein eigenes Bankkonto entgegen – bin ich dadurch geschützt?
Die Tatsache, dass das Geld technisch gesehen über Ihr Konto läuft, reicht nicht aus, um das Risiko auszuschließen, wenn der Concierge-Dienst diesen Betrag in Ihrem Namen im Rahmen von Maßnahmen, die er eigenständig durchführt, aushandelt, bestätigt und verwaltet. Für das Gesetz ist entscheidend, wer tatsächlich die Kontrolle und Entscheidungsgewalt über den Vorgang ausübt, und nicht nur, über welches Konto das Geld fließt.
Ist ein Concierge-Service, der auf einer Plattform wie Airbnb als „Mitgastgeber“ auftritt, rechtmäßig?
Wenn dieser Mitveranstalter im Auftrag des Eigentümers die Mieteinnahmen verwaltet, die Inserate verfasst oder die Buchungen koordiniert, agiert er tatsächlich als Vermittler und sollte in dieser Eigenschaft über die entsprechende Berufszulassung verfügen – genau jene, die eine Immobilienagentur von einem einfachen Dienstleister unterscheidet. Die rein technische Ausgestaltung der Plattform ändert nichts an der rechtlichen Natur der ausgeübten Tätigkeit.
Kann meine Versicherung die Zahlung eines Schadensfalls wirklich aufgrund meines Dienstleisters verweigern?
Ja, dies ist ein reales und dokumentiertes Risiko. Sollte der von Ihrem Versicherer beauftragte Sachverständige feststellen, dass die Person, die Ihre Immobilie faktisch verwaltete, nicht zur Vornahme der von ihr getätigten Handlungen befugt war, kann der Versicherer sich auf die Unregelmäßigkeit des vertraglichen Rahmens berufen, um seine Deckung ganz oder teilweise abzulehnen, insbesondere bei den schwersten Schadensfällen.
Bin ich haftbar, wenn ein von meinem Hausmeisterdienst beauftragter Handwerker bei mir zu Hause einen Unfall hat?
Das hängt von den Umständen ab, doch das Risiko besteht durchaus. Wenn Ihr Hausmeisterdienst die Arbeiten in Auftrag gegeben und beaufsichtigt hat, ohne dazu gesetzlich befugt zu sein, können Sie als auftraggebender Eigentümer als faktischer Arbeitgeber für den Einsatz angesehen werden – mit den entsprechenden Konsequenzen hinsichtlich Sicherheit und Sozialversicherung.
Wie kann ich weiterhin mit meinem derzeitigen Hausmeisterdienst zusammenarbeiten, ohne ein Risiko einzugehen?
Die einfachste Lösung besteht darin, den Hausmeisterdienst von einer Agentur betreuen zu lassen, die über eine Lizenz für die Immobilienverwaltung verfügt, und zwar im Rahmen eines klaren Untervertrags, der sich auf die rein sachlichen Leistungen beschränkt. Auf diese Weise bewahren Sie die Servicequalität Ihres Hausmeisterdienstes und sichern gleichzeitig die gesamte Verwaltung Ihrer Immobilie rechtlich ab.
