Ihre Villa in Frankreich vermieten: Der Leitfaden für Eigentümer 2026

Die Vermietung der eigenen Villa als Ferienunterkunft lässt sich nicht mehr aus dem Stegreif bewerkstelligen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, des sogenannten „Le-Meur-Gesetzes“, wurde der rechtliche Rahmen für die Kurzzeitvermietung in ganz Frankreich grundlegend neu gestaltet: obligatorische nationale Registrierung, rechtswirksamer Energieausweis, strengere steuerliche Regelungen, verstärkte Kontrollen. Ob an der Côte d’Azur, am Fuße der Alpen, an der Atlantikküste oder in der Provence – eine zur Vermietung angebotene Luxusvilla unterliegt heute denselben grundlegenden Verpflichtungen. Für den Eigentümer geht es nicht mehr nur darum, gute Mieter zu finden, sondern eine Tätigkeit rechtlich abzusichern, die bei mangelnder Einhaltung der Vorschriften zu Geldstrafen in Höhe von bis zu mehreren Zehntausend Euro führen kann. Dieser Leitfaden gibt Ihnen Schritt für Schritt einen Überblick über die Verpflichtungen, die Sie vor der nächsten Saison kennen sollten – unabhängig davon, wo sich die Immobilie in Frankreich befindet.

Für wen gilt diese Regelung?

Sobald eine Villa, ein „Mas“, ein Chalet oder eine „Bastide“ gegen Entgelt für Kurzaufenthalte vermietet wird, möbliert und gegen Entgelt an Durchreisegäste vermietet wird, handelt es sich rechtlich gesehen um eine „Ferienunterkunft“ im Sinne von Artikel L. 324-1-1 des Tourismusgesetzbuchs. Es spielt keine Rolle, ob die Vermietung über eine Agentur, einen Concierge-Service, eine Plattform wie Airbnb oder Booking oder direkt über Mundpropaganda erfolgt: Die gesetzlichen Verpflichtungen sind im gesamten Staatsgebiet identisch. Lediglich der Umfang der Kontrollen variiert; diese sind in Großstädten und in sogenannten „angespannten“ Gebieten strenger, wozu sowohl die Mittelmeerküste als auch die Alpen, die Atlantikküste sowie bestimmte regionale Metropolen gehören.

1. Die Registrierungspflicht und die 13-stellige Nummer

Dies ist die grundlegendste Maßnahme der Reform und gilt einheitlich in ganz Frankreich. Alle Ferienwohnungen, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, müssen bis spätestens 20. Mai 2026 über einen einheitlichen nationalen Online-Dienst registriert werden. Durch diese Registrierung wird eine 13-stellige Registrierungsnummer vergeben, die zwingend in jeder veröffentlichten Anzeige angegeben werden muss, unabhängig von der jeweiligen Veröffentlichungsplattform. Nach Ablauf dieser Frist sind die Plattformen gesetzlich verpflichtet, alle Anzeigen ohne diese Nummer zu entfernen, unabhängig vom Standort der Immobilie.

Bis zur flächendeckenden Einführung dieses nationalen Online-Dienstes verfügt jede Tourismusgemeinde bereits über ein eigenes Portal für die Anmeldung im Rathaus. Es wird daher empfohlen, Ihre Unterlagen unverzüglich zusammenzustellen: Ausweisdokument, Eigentumsnachweis, genaue Adresse der Immobilie, Angabe, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, sowie ein gültiger Energieausweis. Bei unterlassener Registrierung droht eine Geldstrafe von bis zu 10.000 €, die im Falle einer Falschangabe auf 20.000 € erhöht wird.

2. Die Nutzungsänderung: ein vorbereitender Schritt in vielen Gemeinden

In Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern sowie in zahlreichen Tourismusgemeinden, die als „Zone tendue“ eingestuft sind, ist für die Umwandlung einer Wohnung in eine möblierte Ferienunterkunft die vorherige Einholung einer Genehmigung zur Nutzungsänderung beim Rathaus erforderlich. Diese per Dekret festgelegte Liste der betroffenen Gemeinden umfasst sowohl große Ballungsräume als auch die meisten Bade- und Bergorte, in denen ein hoher Mietdruck herrscht. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung stellt einen schwerwiegenden Verstoß dar, der mit Geldstrafen geahndet wird, die in den schwerwiegendsten Fällen 50.000 € übersteigen können.

Ein weiterer wichtiger Punkt für das Jahr 2026: Zahlreiche Gemeinden haben die maximale Vermietungsdauer für einen Hauptwohnsitz, die ursprünglich auf 120 Tage pro Jahr festgelegt war, auf 90 Tage verkürzt oder beabsichtigen, diese zu verkürzen. Ein Eigentümer, der seinen Hauptwohnsitz vermietet, sollte sich daher vor der Planung seiner Buchungen bei seiner Gemeindeverwaltung über die vor Ort geltende Obergrenze informieren, da diese von Gemeinde zu Gemeinde erheblich variieren kann.

3. Der Energieausweis gilt nun auch für möblierte Ferienwohnungen

Bis zum Inkrafttreten des Le-Meur-Gesetzes fielen möblierte Ferienwohnungen vollständig aus dem Geltungsbereich der verbindlichen Energieeffizienzbescheinigung heraus, die bereits für Langzeitvermietungen galt. Dies ist nun landesweit nicht mehr der Fall. Bei jeder neuen Vermietung, die einer Genehmigung zur Nutzungsänderung unterliegt, muss die Wohnung eine Energieeffizienzklasse zwischen A und E aufweisen: Wohnungen der Klassen F oder G dürfen in den betroffenen Gebieten nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, sofern keine Ausnahmeregelung vorliegt.

Für Immobilien, die bereits vor dem 21. November 2024 vermietet wurden und in die Energieeffizienzklassen F oder G eingestuft sind, gilt ein gestaffelter Zeitplan: Für diese gilt eine Übergangsfrist, sie müssen jedoch bis zum 1. Januar 2034 zwingend die Energieeffizienzklasse D oder besser erreichen. Bei einer älteren Villa aus Stein mit Swimmingpool und Nebengebäuden verdient dieser Punkt besondere Beachtung: Es ist ratsam, bereits jetzt eine Energieprüfung in Auftrag zu geben, anstatt bei der Erneuerung der Registrierung festzustellen, dass Dämmmaßnahmen oder der Austausch der Heizungsanlage unumgänglich geworden sind. Gute Nachrichten für bestimmte elektrisch beheizte Immobilien: Durch die Anpassung des Stromumrechnungsfaktors zum 1. Januar 2026 konnten Zehntausende von Wohnungen ihre Energieeffizienzklasse automatisch und ohne bauliche Maßnahmen verbessern.

Werden in einer Anzeige für eine Ferienwohnung die Energieeffizienzklasse nicht angegeben, droht für Privatpersonen eine Geldbuße von bis zu 1.500 €.

4. Die Kurtaxe: Erhebung, Meldung, Abführung

Die Kurtaxe ist von jedem volljährigen Reisenden zu entrichten, der gegen Entgelt in der Gemeinde untergebracht ist, mit Ausnahme von Saisonarbeitern, die in der Gemeinde beschäftigt sind. Sie wird durch Beschluss der jeweiligen Gemeinde oder des Gemeindeverbands eingeführt, entweder auf der Grundlage der tatsächlichen Kosten oder als Pauschalbetrag, weshalb die Sätze und Tarife von Gebiet zu Gebiet stark variieren. In einigen Tourismusregionen werden darüber hinaus zusätzliche Departements- oder Regionalabgaben erhoben, die automatisch zum kommunalen Tarif hinzukommen. Vor jeder Vermietung ist es unerlässlich, das für Ihre Gemeinde zuständige Online-Meldeportal zu konsultieren, um die für Ihre Immobilie geltende genaue Abgabentabelle in Erfahrung zu bringen.

Wenn die Buchung über eine große Plattform wie Airbnb oder Booking erfolgt, erhebt und führt diese die Steuer grundsätzlich automatisch im Namen des nicht gewerblichen Vermieters ab. Dies entbindet den Eigentümer jedoch nicht von seinen eigenen Meldepflichten: Zahlreiche Gemeinden verlangen eine regelmäßige elektronische Meldung der Übernachtungen, auch wenn die Steuer von einer Plattform eingezogen wird und selbst dann, wenn im betreffenden Zeitraum überhaupt keine Vermietung stattgefunden hat. Dieser Abgleich zwischen Übernachtungsmeldungen, Registrierungsnummern und den von den Plattformen übermittelten Daten ist genau einer der Kontrollhebel, die das Le-Meur-Gesetz den Gemeinden an die Hand gibt. Eine nicht fristgerechte Meldung kann mit einer Geldbuße von 750 € bis 12.500 € geahndet werden, und die Nichtabführung der Steuer bei einem steuerpflichtigen Kunden mit einer Geldbuße von 750 € bis 2.500 €.

5. Die Besteuerung von Mieteinnahmen

Die Einnahmen aus der saisonalen Vermietung einer Villa fallen unter die gewerblichen Einkünfte (BIC) und nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unabhängig davon, an welchem Ort in Frankreich sich die Immobilie befindet. Es bestehen zwei Regelungen nebeneinander. Die lange Zeit vorteilhafte „Micro-BIC“-Regelung hat durch das Le-Meur-Gesetz für ab 2025 erzielte Einkünfte erhebliche Kürzungen bei den Obergrenzen und Freibeträgen erfahren: Für eine nicht klassifizierte Ferienwohnung gilt nun ein Freibetrag von 30 % bis zu einem Jahresumsatz von 15.000 €, gegenüber zuvor 50 % und 77.700 €. Eine klassifizierte Ferienwohnung unterliegt weiterhin einer günstigeren Regelung mit einem Freibetrag von 50 % bis zu 77.700 €.

Bei einer Luxusvilla, deren Wochenmieten diese Obergrenzen häufig überschreiten, erweist sich die tatsächliche Besteuerung oft als die sinnvollste Lösung: Sie ermöglicht den Abzug aller tatsächlich angefallenen Kosten (Instandhaltung, Versicherung, Hausmeisterhonorare, Darlehenszinsen) sowie die Abschreibung der Immobilie und der Einrichtung, wodurch sich die Steuerbemessungsgrundlage entsprechend verringert. Diese Entscheidung sollte mit einem Steuerberater besprochen werden, insbesondere wenn energetische Sanierungsmaßnahmen geplant sind: Im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung lassen sich diese abschreiben und können zu einem Verlust führen, der über zehn Jahre vorgetragen werden kann.

Zudem ist die Kurtaxe, bei der es sich lediglich um einen Zahlungsfluss handelt, der über den Eigentümer im Auftrag der Gemeinde abgewickelt wird, nicht mit den steuerpflichtigen Mieteinnahmen zu verwechseln: Die Kurtaxe stellt weder eine Einnahme noch einen abzugsfähigen Aufwand dar.

6. Schwimmbad, Alarmanlage, Versicherung: Die drei Säulen der Rechtssicherheit für den Eigentümer

Drei Themen tauchen in den Unterlagen zur Einhaltung der Vorschriften regelmäßig auf, und sie verdienen es, mit derselben Sorgfalt behandelt zu werden wie die steuerlichen Verpflichtungen, da ihre Folgen im Falle einer Nichteinhaltung ebenso schwerwiegend, wenn nicht sogar noch schwerwiegender sind.

Die Sicherheit von Schwimmbädern ist im Gesetz Nr. 2003-9 vom 3. Januar 2003 geregelt, das in den Artikeln L. 128-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs kodifiziert ist. Jedes eingelassene oder halb eingelassene Schwimmbecken, unabhängig davon, ob es älterer oder neuerer Bauart ist, muss dauerhaft mit mindestens einer der folgenden vier normkonformen Sicherheitsvorrichtungen ausgestattet sein: einer Umzäunung gemäß der Norm NF P90-306, einem Alarmsystem gemäß der Norm NF P90-307, eine Abdeckung gemäß der Norm NF P90-308 oder eine Überdachung gemäß der Norm NF P90-309. Eine einfache Luftpolsterfolie oder ein nicht abschließbares Gartentor erfüllen diese Verpflichtung nicht. Es geht hier um weit mehr als nur die Einhaltung behördlicher Vorschriften: Ertrinken ist nach wie vor die häufigste Ursache für Unfalltode bei Kindern unter sechs Jahren in Frankreich, und das Fehlen einer normkonformen Vorrichtung setzt den Eigentümer einer Geldstrafe von bis zu 45.000 € aus, unabhängig von seiner zivil- und strafrechtlichen Haftung im Falle eines Unfalls. Bei einer zur Vermietung bestimmten Villa ist dieser Punkt umso heikler, als der Eigentümer Familien beherbergt, die die Anlage zum ersten Mal betreten und oft die Besonderheiten des Schwimmbeckens nicht kennen.

Die Alarmanlage und die Sicherheitsausstattung der Wohnung (vorgeschriebene Rauchmelder, Einbruchmeldeanlage, Sicherheitstresor) folgen derselben Logik der Verantwortung: Über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus schützen sie sowohl die Bewohner als auch die Immobilie selbst und geben einer gehobenen Kundschaft Sicherheit, die bei der Buchung zunehmend auf diese Kriterien achtet.

Die Versicherung bildet die dritte Säule und ist wahrscheinlich die am häufigsten vernachlässigte: Eine klassische Hausratversicherung für Zweitwohnsitze schließt häufig die gewerbliche Vermietung aus, was dazu führen kann, dass dem Eigentümer im Falle eines Schadens, der während eines vermieteten Aufenthalts eintritt, schlichtweg jegliche Entschädigung vorenthalten wird. Die Wahl des richtigen Vertrags (eine für die saisonale Vermietung geeignete Mehrgefahren-Hausratversicherung, Ferienhausversicherung, Haftpflichtversicherung für nicht selbst nutzende Eigentümer, Rechtsschutz) hängt von zahlreichen Faktoren ab, die für jede Immobilie und jede Verwaltungsart spezifisch sind. Da dieses Thema umfangreich genug ist, um eine eigene Behandlung zu verdienen, haben wir es in einem speziellen Artikel behandelt: Welche Versicherung für Ihre Ferienvermietung?, den Sie vor jeder Vermietung lesen sollten.

7. Die Unterlagen, die Sie für die Unterzeichnung eines Maklervertrags mit einer Agentur vorbereiten müssen

Wenn Sie Ihre Villa einer Ferienvermietungsagentur anvertrauen, müssen Sie im Vorfeld vollständige Unterlagen zusammenstellen. Eine seriöse Agentur kann ohne die folgenden Unterlagen weder eine Anzeige veröffentlichen noch Ihre Buchungen sichern:

• Ein Nachweis über das Eigentum an der Immobilie (Eigentumsurkunde oder, falls diese nicht vorliegt, Grundsteuerbescheid) sowie gegebenenfalls die Zustimmung des Miteigentümers oder der Miteigentümergemeinschaft;
• Ein gültiger Ausweis des Eigentümers bzw. der Eigentümer oder ein Kbis-Auszug, falls die Immobilie über eine Gesellschaft (insbesondere eine SCI) gehalten wird;
• Die vom Rathaus oder über den nationalen Online-Dienst erteilte Registrierungsnummer der Ferienwohnung oder, falls diese nicht vorliegt, die Angaben, die es der Agentur ermöglichen, diesen Vorgang in Ihrem Namen einzuleiten;
• Die Genehmigung zur Nutzungsänderung, sofern die Gemeinde dies verlangt;
• Ein gültiger Energieausweis sowie die übrigen technischen Gutachten zur Wohnung (Strom, Gas, gegebenenfalls Abwasserentsorgung);
• Gegebenenfalls eine Bescheinigung oder ein Nachweis über die Sicherheitsvorrichtungen des Schwimmbads;
• Eine Versicherungsbescheinigung, in der der Versicherungsschutz für die Vermietung von Ferienwohnungen ausdrücklich erwähnt wird;
• Eine Bankverbindung für die Überweisung der eingenommenen Mieten;
• Ein Inventarverzeichnis der Möbel und Einrichtungsgegenstände, das sowohl für den Mietvertrag als auch zur Aufwertung der Anzeige nützlich ist.

Wenn Sie diese Unterlagen bereits vor dem ersten Termin mit der Agentur zusammenstellen, können Sie mehrere Wochen Zeit bis zur tatsächlichen Online-Veröffentlichung der Immobilie gewinnen – ein entscheidender Faktor, wenn es darum geht, bereits zu Beginn der Hochsaison sichtbar zu sein.

8. Die einzelnen Schritte in der richtigen Reihenfolge, um Ihre Villa ganz sorgenfrei zu vermieten

Für einen Eigentümer, der sich erstmals mit all diesen Verpflichtungen auseinandersetzt, ergibt sich folgende logische Reihenfolge, in der diese zu erledigen sind:

1. Erkundigen Sie sich beim Rathaus nach den örtlichen Vorschriften: Handelt es sich um ein Gebiet mit angespannter Wohnungslage oder nicht? Ist eine Genehmigung zur Nutzungsänderung erforderlich? Gilt eine Obergrenze für die Anzahl der Tage, falls es sich um einen Hauptwohnsitz handelt?
2. Lassen Sie den Energieausweis erstellen oder aktualisieren und prüfen Sie gegebenenfalls, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen bis 2034 zu planen sind.
3. Die Sicherheitsausrüstung, insbesondere die Schwimmbadanlage, den geltenden Vorschriften anzupassen und die entsprechenden Nachweise zusammenzustellen.
4. Bitte prüfen Sie, ob eine für die gewerbliche Vermietung der Immobilie geeignete Versicherung besteht, oder schließen Sie eine solche ab.
5. Melden Sie sich beim Rathaus oder über den nationalen Online-Dienst an, um die 13-stellige Nummer zu erhalten.
6. Erstellen Sie ein Konto auf dem Kurtaxe-Portal der jeweiligen Gemeinde, um die Kurtaxe bereits ab der ersten Buchung einziehen, melden und abführen zu können.
7. Wählen Sie mit Hilfe eines Wirtschaftsprüfers die geeignete Steuerregelung (Micro-BIC oder tatsächliche Besteuerung) entsprechend der Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen aus.
8. Stellen Sie die vollständigen Verwaltungsunterlagen zusammen, falls die Immobilie einer Agentur anvertraut wird, und fügen Sie dazu alle oben genannten Unterlagen bei.
9. Veröffentlichen Sie die Anzeige und achten Sie dabei darauf, dass die Registrierungsnummer und der Energieausweis darin enthalten sind; andernfalls droht die Deaktivierung der Anzeige oder eine Geldstrafe.

Wenn Sie diese Schritte in dieser Reihenfolge befolgen, vermeiden Sie unnötige Hin- und Herläufe zwischen den Behörden und können die Saison ohne rechtliche Unklarheiten in Angriff nehmen.

Was auf Eigentümer zukommt, die die Vorschriften nicht einhalten

Kumuliert können die Sanktionen schnell eine erhebliche Belastung darstellen: Das Fehlen einer Genehmigung zur Nutzungsänderung, eine unterlassene Registrierung, ein fehlender Energieausweis sowie die Überschreitung der maximalen Anzahl von Tagen können in den schwerwiegendsten Fällen, die bereits von einigen Gerichten geahndet wurden, insgesamt mehrere Zehntausend Euro betragen. Über die Geldstrafe hinaus wird ein Inserat ohne gültige Registrierungsnummer nun von den Plattformen schlichtweg deaktiviert, was einem vollständigen Verlust der kommerziellen Sichtbarkeit der Immobilie in der Hochsaison gleichkommt.

Sich begleiten lassen, anstatt auf eigene Faust vorzugehen

Zwischen dem nationalen Registrierungsportal, den kommunalen Besonderheiten, dem Zeitplan für die Energieeffizienzbescheinigung (DPE), den für jedes Gebiet geltenden Kurtaxensätzen und der Wahl der richtigen Steuerregelung erfordert die Einhaltung der Vorschriften für eine Luxusvilla viel Zeit und eine ständige Beobachtung der rechtlichen Entwicklungen. Genau dies ist eine der Dienstleistungen, die eine spezialisierte Agentur wie PrestigeVillaRental.com im Auftrag ihrer Partner-Eigentümer übernehmen kann: Zusammenstellung der Registrierungsunterlagen, Nachverfolgung der Kurtaxenerklärungen, Vermittlung von Sachverständigen und Wirtschaftsprüfern sowie die laufende Verwaltung der Buchungen unter vollständiger Einhaltung der Vorschriften.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine Villa auch dann registrieren, wenn ich sie nur einige Wochen im Jahr vermiete?

Ja. Die Registrierungspflicht gilt ab der ersten Vermietung, unabhängig davon, ob die Immobilie für zwei Wochen oder die gesamte Saison vermietet wird, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt und unabhängig von ihrem Standort in Frankreich.

Was geschieht, wenn mein Energieausweis die Energieeffizienzklasse F oder G aufweist?

Bei einer erstmaligen Vermietung im Rahmen einer Nutzungsänderung verhindert ein Energieausweis der Klasse F oder G grundsätzlich die Genehmigung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für eine Immobilie, die bereits vor dem 21. November 2024 vermietet war, gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2034; energetische Sanierungsmaßnahmen werden jedoch nachdrücklich empfohlen, um der Frist vorzugreifen.

Wer erhebt die Kurtaxe, wenn ich meine Unterkunft direkt vermiete, ohne eine Plattform zu nutzen?

Es obliegt dann dem Eigentümer selbst, diese Gebühr bei jedem Fahrgast einzuziehen, sie zu melden und an die Gemeinde abzuführen, und zwar gemäß einem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Zeitplan, der in der Regel vierteljährlich oder monatlich erfolgt.

Gilt für ein Aufstellbecken dieselbe Sicherheitspflicht wie für ein eingegrabenes Schwimmbecken?

Nein. Die Verpflichtung zur Installation einer normgerechten Sicherheitsvorrichtung gilt für eingebaute oder halb eingebaute Schwimmbecken. Aufstellbecken, aufblasbare oder zerlegbare Schwimmbecken fallen nicht unter diese gesetzliche Verpflichtung, auch wenn es nachdrücklich empfohlen wird, dort dieselben Vorsichtsmaßnahmen zu treffen.

Darf ich weiterhin vermieten, wenn ich bis zum 20. Mai 2026 noch keine Registrierungsnummer habe?

Nein: Nach Ablauf dieser Frist sind die Plattformen verpflichtet, alle Anzeigen ohne gültige Nummer zu deaktivieren. Es wird daher empfohlen, die entsprechenden Schritte rechtzeitig vor Beginn der Hochsaison einzuleiten.