Ya no te puedes lanzar a alquilar tu chalet por temporadas sin más. Desde que entró en vigor la ley n.º 2024-1039, del 19 de noviembre de 2024, conocida como «ley Le Meur», el marco normativo del alquiler a corto plazo se ha reformado a fondo en toda Francia: registro nacional obligatorio, certificado de eficiencia energética vinculante, fiscalidad más estricta y controles más rigurosos. Ya esté en la Riviera Francesa, a los pies de los Alpes, en la costa atlántica o en Provenza, una villa de lujo que se ofrece en alquiler está sujeta hoy en día al mismo conjunto de obligaciones. Para su propietario, ya no se trata solo de encontrar buenos inquilinos: se trata de asegurar legalmente una actividad que, si no se gestiona bien, te expone a multas que pueden llegar a varias decenas de miles de euros. Esta guía repasa, paso a paso, las obligaciones que debes conocer antes de la próxima temporada, independientemente de dónde esté la propiedad en Francia.
¿A quién afecta esta normativa?
Cuando una villa, una casa de campo, un chalet o una bastida se ofrece en alquiler para estancias cortas, amueblada y a cambio de un pago, a clientes de paso, se considera legalmente un «alojamiento turístico amueblado» según el artículo L. 324-1-1 del Código de Turismo. Da igual si el alquiler se hace a través de una agencia, un servicio de conserjería, una plataforma como Airbnb o Booking, o directamente de boca en boca: las obligaciones legales son las mismas en todo el territorio nacional. Lo único que varía es la intensidad de los controles, que son más estrictos en las grandes ciudades y en las zonas denominadas «con alta demanda», que abarcan tanto la costa mediterránea como los macizos alpinos, la costa atlántica o ciertas metrópolis regionales.
1. El registro obligatorio y el número de 13 dígitos
Es la medida más importante de la reforma y se aplica de forma uniforme en toda Francia. Todos los alojamientos turísticos amueblados, ya sean residencias principales o secundarias, deben registrarse en un único servicio telemático nacional a más tardar el 20 de mayo de 2026. Este registro genera un número de declaración de 13 dígitos, que tiene que aparecer obligatoriamente en cada anuncio que se publique, sea cual sea la plataforma en la que se publique. Pasado ese plazo, las plataformas tienen la obligación legal de retirar cualquier anuncio que no incluya este número, independientemente de dónde se encuentre la vivienda.
Mientras se pone en marcha este servicio telemático nacional, cada municipio turístico ya tiene su propio portal de declaración en el ayuntamiento. Por eso, te recomendamos que prepares tu expediente cuanto antes: documento de identidad, justificante de propiedad, dirección exacta del inmueble, si es vivienda principal o secundaria, y un diagnóstico de eficiencia energética válido. Si no lo registras, te pueden poner una multa civil de hasta 10 000 €, que sube a 20 000 € si das datos falsos.
2. El cambio de uso: un paso previo en muchos municipios
En los municipios de más de 200 000 habitantes y en muchos municipios turísticos clasificados como zonas con demanda elevada, para convertir una vivienda en un alojamiento turístico amueblado tienes que conseguir primero un permiso de cambio de uso en el ayuntamiento. Esta lista de municipios afectados, establecida por decreto, abarca tanto las grandes aglomeraciones como la mayoría de las localidades costeras y de montaña donde la demanda de alquiler es alta. El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción que se sanciona con dureza, con multas que, en los casos más graves, pueden superar los 50 000 €.
Otro punto a tener en cuenta para 2026: muchos municipios han reducido, o tienen previsto reducir, la duración máxima del alquiler de una vivienda habitual, fijada inicialmente en 120 días al año, a 90 días. Así que, si alquilas tu vivienda habitual, debes consultar en tu ayuntamiento cuál es el límite máximo que se aplica en tu localidad antes de planificar tus reservas, ya que este límite puede variar bastante de un municipio a otro.
3. El DPE, que ahora es vinculante para los alojamientos turísticos amueblados
Hasta que se aprobó la ley Le Meur, los alojamientos turísticos amueblados quedaban totalmente al margen del régimen de certificado de eficiencia energética obligatorio que ya se aplicaba a los alquileres de larga duración. Ahora ya no es así en todo el territorio. Para cualquier nuevo alquiler que requiera una autorización de cambio de uso, la vivienda debe tener una etiqueta entre A y E: las viviendas clasificadas como F o G ya no se pueden ofrecer en alquiler en las zonas afectadas, salvo que se aplique un régimen excepcional.
Se aplica un calendario progresivo a las viviendas que ya estuvieran alquiladas antes del 21 de noviembre de 2024 y que tengan la calificación F o G: se les concede un plazo de gracia, pero tendrán que alcanzar obligatoriamente la calificación D o superior antes del 1 de enero de 2034. En el caso de una villa antigua, de piedra, con piscina y dependencias, este punto merece una atención especial: es mejor adelantarte y hacer una auditoría energética ahora mismo que descubrir, a la hora de renovar el registro, que ya no te queda más remedio que hacer obras de aislamiento o cambiar el sistema de calefacción. Buenas noticias para algunas viviendas con calefacción eléctrica: la revisión del coeficiente de conversión eléctrica a partir del 1 de enero de 2026 ha permitido que decenas de miles de viviendas mejoren automáticamente su clasificación, sin necesidad de obras.
Si no mencionas el DPE en un anuncio de alquiler vacacional, te arriesgas a una multa administrativa de hasta 1 500 € si eres un particular.
4. La tasa turística: recaudar, declarar y ingresar
La tasa turística la tienes que pagar cada viajero mayor de edad que se aloje a cambio de una contraprestación económica, excepto los trabajadores temporeros que trabajen en el municipio. Se establece mediante acuerdo de cada municipio o mancomunidad, ya sea según el consumo real o a tanto alzado, por lo que tanto los tipos como las tarifas varían mucho de un lugar a otro. Además, algunas regiones turísticas aplican tasas adicionales departamentales o regionales, que se suman automáticamente a la tarifa municipal. Antes de poner tu vivienda en alquiler, es imprescindible que consultes el portal de declaración online de tu municipio para saber la escala exacta que se aplica a tu propiedad.
Cuando la reserva se hace a través de una gran plataforma como Airbnb o Booking, esta se encarga, en principio, de recaudar y ingresar automáticamente el impuesto en nombre del arrendador no profesional. Sin embargo, esto no exime al propietario de sus propias obligaciones de declaración: muchos ayuntamientos exigen una declaración telemática periódica de las pernoctaciones, incluso cuando la plataforma se encarga de recaudar el impuesto, e incluso si no ha habido ningún alquiler durante ese periodo. Esta comparación entre las declaraciones de pernoctaciones, el número de registro y los datos que envían las plataformas es precisamente una de las herramientas de control que la ley Le Meur pone en manos de los ayuntamientos. No presentar la declaración a tiempo puede costarte entre 750 € y 12 500 €, y no cobrar el impuesto a un cliente sujeto a él, entre 750 € y 2 500 €.
5. La fiscalidad de los ingresos por alquiler
Los ingresos que se obtienen del alquiler vacacional de una villa se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), y no ingresos inmobiliarios, independientemente de dónde esté el inmueble en Francia. Hay dos regímenes que coexisten. El micro-BIC, que durante mucho tiempo fue muy ventajoso, ha visto cómo la ley Le Meur ha reducido considerablemente sus límites máximos y deducciones para los ingresos percibidos a partir de 2025: un alojamiento turístico amueblado sin clasificar ahora tiene una deducción del 30 % hasta un máximo de 15 000 € de ingresos anuales, frente al 50 % y los 77 700 € de antes. Un alojamiento turístico clasificado sigue teniendo un régimen más favorable, con una deducción del 50 % hasta 77 700 €.
En el caso de una villa de lujo cuyos alquileres semanales suelen superar esos límites máximos, el régimen real suele ser la opción más adecuada: te permite deducir todos los gastos reales (mantenimiento, seguro, honorarios de conserjería, intereses del préstamo) y amortizar el inmueble y el mobiliario, lo que reduce en la misma medida la base imponible. Vale la pena analizar esta opción con un asesor fiscal, sobre todo si tienes previsto hacer obras de rehabilitación energética: con el régimen real, estas obras se amortizan y pueden generar un déficit que se puede trasladar a los diez años siguientes.
Tampoco hay que confundir la tasa turística, que no es más que un pago que pasa por el propietario en nombre del ayuntamiento, con los ingresos por alquiler sujetos a impuestos: la primera nunca es un ingreso ni un gasto deducible.
6. Piscina, alarma, seguro: los tres pilares de la seguridad jurídica del propietario
Hay tres temas que siempre aparecen en los expedientes de cumplimiento normativo, y merecen que se les trate con el mismo rigor que las obligaciones fiscales, ya que las consecuencias en caso de incumplimiento son igual de graves, o incluso más.
La seguridad de las piscinas está regulada por la Ley n.º 2003-9, del 3 de enero de 2003, recogida en los artículos L. 128-1 y siguientes del Código de la Construcción y la Vivienda. Cualquier piscina enterrada o semienterrada, ya sea antigua o nueva, debe estar equipada en todo momento con al menos uno de estos cuatro dispositivos de seguridad homologados: una valla que cumpla con la norma NF P90-306, una alarma que cumpla con la norma NF P90-307, una cubierta que cumpla con la norma NF P90-308, o una cubierta fija que cumpla con la norma NF P90-309. Una simple lona de burbujas o una verja de jardín que no se pueda cerrar con llave no cumplen con esta obligación. Lo que está en juego va mucho más allá del cumplimiento administrativo: el ahogamiento sigue siendo la principal causa de muerte accidental entre los niños menores de seis años en Francia, y la falta de un dispositivo homologado te expone a una multa de hasta 45 000 €, al margen de tu responsabilidad civil y penal en caso de accidente. En el caso de una villa en alquiler, este tema es aún más delicado, ya que el propietario acoge a familias que visitan el lugar por primera vez y que, a menudo, desconocen las características específicas de la piscina.
La alarma y los equipos de seguridad de la vivienda (detectores de humo obligatorios, alarma antirrobo, caja fuerte) forman parte de la misma lógica de responsabilidad: más allá de la obligación legal mínima, protegen tanto a los ocupantes como al propio inmueble, y dan tranquilidad a una clientela de alto nivel cada vez más atenta a estos criterios a la hora de reservar.
El seguro es el tercer pilar, y probablemente el que más se suele pasar por alto: una póliza clásica de seguro de hogar para una segunda residencia suele excluir el uso comercial como alquiler, lo que puede privar al propietario, sin más, de cualquier indemnización en caso de siniestro que se produzca durante una estancia de alquiler. Elegir el contrato adecuado (seguro multirriesgo de vivienda adaptado al alquiler vacacional, seguro de vacaciones, garantía de responsabilidad civil para propietarios no ocupantes, protección jurídica) depende de muchos factores propios de cada propiedad y de cada forma de gestión. Como este tema es lo suficientemente amplio como para merecer un tratamiento aparte, lo hemos desarrollado en un artículo específico: «¿Qué seguro elegir para tu alquiler vacacional?», que te recomendamos consultar antes de poner tu propiedad en alquiler.
7. Los documentos que tienes que preparar para firmar un contrato con una agencia
Confiar tu chalet a una agencia de alquiler vacacional implica preparar, con antelación, toda la documentación necesaria. Una agencia seria no podrá publicar ningún anuncio ni garantizar tus reservas sin los siguientes documentos:
- Un documento que acredite la propiedad del inmueble (título de propiedad o, en su defecto, el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles) y, si procede, el consentimiento del copropietario o de los copropietarios;
- Un documento de identidad válido del propietario o propietarios, o un extracto Kbis si la propiedad está a nombre de una sociedad (por ejemplo, una SCI);
- El número de registro del alojamiento turístico amueblado expedido por el ayuntamiento o el servicio telemático nacional; o, en su defecto, la información necesaria para que la agencia pueda tramitarlo en tu nombre;
- La autorización para cambiar el uso, cuando el ayuntamiento lo exija;
- El certificado de eficiencia energética vigente, así como los demás informes técnicos de la vivienda (electricidad, gas y alcantarillado, si procede);
- Un certificado o un documento que acredite el sistema de seguridad de la piscina, si procede;
- Un certificado de seguro en el que se mencione explícitamente la cobertura de la actividad de alquiler vacacional;
- Un extracto bancario, para la transferencia de los alquileres cobrados;
- Un inventario del mobiliario y el equipamiento, que te viene bien tanto para el contrato de alquiler como para que el anuncio resulte más atractivo.
Si preparas estos documentos antes de la primera cita con la agencia, te ahorras varias semanas hasta que el anuncio se publique, algo clave si quieres que tu propiedad sea visible desde el inicio de la temporada alta.
8. Los pasos, en orden, para alquilar tu chalet sin preocupaciones
Si eres propietario y acabas de descubrir todas estas obligaciones, este es el orden lógico en el que debes abordarlas:
- Consulta la normativa local en el ayuntamiento: si se trata de una zona con demanda elevada o no, si se necesita autorización para cambiar el uso del inmueble y si hay un límite de días aplicable en caso de que sea tu vivienda habitual.
- Encargar la elaboración o actualización del DPE y, si hace falta, plantearte qué obras de renovación energética hay que prever antes de 2034.
- Asegúrate de que los equipos de seguridad cumplan con la normativa, sobre todo el sistema de la piscina, y reúne los documentos que lo acrediten.
- Comprueba o contrata un seguro adecuado para el uso comercial de alquiler del inmueble.
- Ve al ayuntamiento o usa el servicio online nacional para registrarte y conseguir el número de 13 dígitos.
- Crea una cuenta en el portal de la tasa turística del municipio en cuestión para poder recaudar, declarar y abonar la tasa desde la primera reserva.
- Elige el régimen fiscal que más te convenga (micro-BIC o régimen real) con la ayuda de un contable, en función del nivel de alquileres que esperes obtener.
- Prepara el expediente administrativo completo si el inmueble está a cargo de una agencia, reuniendo todos los documentos mencionados anteriormente.
- Publica el anuncio y asegúrate de que aparezcan el número de registro y el DPE, ya que, de lo contrario, podrían desactivarlo o multarte.
Si sigues estos pasos en este orden, te ahorrarás idas y venidas innecesarias entre las distintas administraciones y podrás empezar la temporada sin ninguna duda jurídica.
Lo que les espera a los propietarios que no se pongan al día
Si se suman, las sanciones pueden salirte muy caras: la falta de autorización para cambiar el uso, la falta de registro, la ausencia del certificado de eficiencia energética (DPE) y el exceso del límite de días pueden, en los casos más graves ya sancionados por algunos tribunales, ascender a varias decenas de miles de euros en total. Más allá de la multa, un anuncio sin número de registro válido ahora lo desactivan sin más las plataformas, lo que equivale a perder toda la visibilidad comercial del inmueble en plena temporada.
Buscar ayuda en lugar de ir por tu cuenta
Entre el portal nacional de registro, las particularidades de cada municipio, el calendario del DPE, las tarifas del impuesto turístico propias de cada territorio y la elección del régimen fiscal adecuado, poner en regla una villa de lujo requiere tiempo y un seguimiento constante de la normativa. Este es precisamente uno de los servicios que una agencia especializada como PrestigeVillaRental.com puede encargarse de gestionar en nombre de sus propietarios asociados: preparar el expediente de registro, hacer un seguimiento de las declaraciones del impuesto de estancia, ponerte en contacto con técnicos de diagnóstico y contables, y gestionar las reservas diarias cumpliendo con toda la normativa.
Preguntas más frecuentes
¿Tengo que dar de alta mi casa aunque solo la alquile unas semanas al año?
Sí. La obligación de registro se aplica desde el primer alquiler, tanto si el inmueble se alquila dos semanas como toda la temporada, tanto si se trata de una vivienda habitual como de una segunda residencia, y sea cual sea su ubicación en Francia.
¿Qué pasa si mi certificado de eficiencia energética tiene una calificación F o G?
Si es la primera vez que se alquila una vivienda y hay que cambiar su uso, un certificado de eficiencia energética (DPE) con calificación F o G suele impedir que te den el permiso en zonas con escasez de vivienda. En el caso de una vivienda que ya estuviera alquilada antes del 21 de noviembre de 2024, hay una prórroga hasta el 1 de enero de 2034, pero se recomienda encarecidamente hacer obras de renovación energética para adelantarte a la fecha límite.
¿Quién se encarga de recaudar la tasa turística si alquilo directamente, sin pasar por una plataforma?
Entonces, es el propio propietario quien tiene que recaudarla de cada viajero, declararla y entregarla al ayuntamiento, según un calendario, normalmente trimestral o mensual, que establece cada ayuntamiento.
¿Una piscina elevada tiene las mismas obligaciones de seguridad que una piscina enterrada?
No. La obligación de instalar un dispositivo de seguridad normalizado se aplica a las piscinas enterradas o semienterradas. Las piscinas elevadas, hinchables o desmontables no están sujetas a esta obligación legal, aunque se recomienda encarecidamente que se tomen las mismas precauciones.
¿Puedo seguir alquilando si aún no tengo mi número de registro a fecha de 20 de mayo de 2026?
No: una vez pasado ese plazo, las plataformas tienen la obligación de desactivar cualquier anuncio que no tenga un número válido. Por eso, te recomendamos que empieces con los trámites con bastante antelación a la temporada alta.
