Сдача виллы в краткосрочную аренду больше не может осуществляться без надлежащей подготовки. С момента вступления в силу закона № 2024-1039 от 19 ноября 2024 года, известного как «закон Ле Мёра», нормативная база в сфере краткосрочной аренды была кардинально пересмотрена на всей территории Франции: введена обязательная национальная регистрация, вступил в силу обязательный к исполнению отчет об энергоэффективности, ужесточены налоговые правила и усилены меры контроля. Независимо от того, расположена ли она на Côte d’Azur, у подножия Альп, на побережье Атлантического океана или в Провансе, любая элитная вилла, сдаваемая в аренду, сегодня подпадает под одни и те же базовые обязательства. Для владельца задача заключается уже не только в поиске надежных арендаторов: речь идет о юридическом обеспечении безопасности деятельности, которая при отсутствии надлежащего регулирования может повлечь за собой штрафы в размере до нескольких десятков тысяч евро. В данном руководстве шаг за шагом изложены обязательства, с которыми необходимо ознакомиться перед началом следующего сезона, независимо от местонахождения объекта недвижимости во Франции.
На кого распространяется данное положение?
В случае, если вилла, мас, шале или бастида сдается в аренду для краткосрочного проживания, оснащённое мебелью и сдаётся за плату временным гостям, с юридической точки зрения это является «меблированным жильём для туристов» в значении статьи L. 324-1-1 Кодекса о туризме. Не имеет значения, осуществляется ли сдача в аренду через агентство, консьерж-службу, платформу, такую как Airbnb или Booking, либо напрямую по сарафанному радио: юридические обязательства одинаковы на всей территории страны. Разница заключается лишь в интенсивности контроля, который является более строгим в крупных городах и в так называемых «напряжённых» зонах, к которым относятся как побережье Средиземного моря, так и Альпийские массивы, Атлантическое побережье или некоторые региональные мегаполисы.
1. Обязательная регистрация и 13-значный номер
Это наиболее значимая мера реформы, которая применяется единообразно на всей территории Франции. Все объекты туристического жилья с мебелью, независимо от того, является ли оно основным или дополнительным местом проживания, должны быть зарегистрированы в единой национальной электронной системе не позднее 20 мая 2026 года. В результате регистрации выдаётся 13-значный регистрационный номер, который обязательно должен указываться в каждом публикуемом объявлении, независимо от платформы размещения. По истечении этого срока платформы обязаны по закону удалить все объявления, в которых отсутствует данный номер, независимо от местонахождения объекта недвижимости.
До момента повсеместного введения в эксплуатацию данной национальной телеуслуги каждый туристический муниципалитет уже располагает собственным порталом для подачи заявлений в администрацию. Поэтому рекомендуется незамедлительно подготовить необходимые документы: удостоверение личности, документ, подтверждающий право собственности, точный адрес объекта недвижимости, статус основного или второго места жительства, а также действующий отчет об энергетической эффективности. Невыполнение требования о регистрации влечёт за собой гражданский штраф в размере до 10 000 евро, который увеличивается до 20 000 евро в случае предоставления ложных сведений.
2. Изменение целевого назначения: предварительный этап во многих муниципалитетах
В муниципалитетах с населением свыше 200 000 жителей, а также во многих туристических муниципалитетах, отнесённых к категории «зоны с ограниченным предложением жилья», для преобразования жилого помещения в меблированное туристическое жильё необходимо предварительно получить разрешение на изменение целевого назначения в администрации муниципалитета. Данный перечень соответствующих муниципалитетов, утверждённый декретом, охватывает как крупные агломерации, так и большинство приморских и горных курортов, где наблюдается высокий спрос на аренду жилья. Несоблюдение данного требования является правонарушением, за которое предусмотрены суровые санкции, в том числе штрафы, которые в наиболее тяжких случаях могут превышать 50 000 евро.
Еще один момент, на который следует обратить внимание в 2026 году: многие муниципалитеты сократили или планируют сократить максимальный срок сдачи в аренду основного жилья, первоначально установленный на уровне 120 дней в год, до 90 дней. Поэтому владелец, сдающий в аренду своё основное жилье, должен уточнить в администрации своего муниципалитета предельный срок, действующий на местном уровне, прежде чем планировать бронирования, поскольку этот предельный срок может существенно различаться от одного муниципалитета к другому.
3. Сертификат энергоэффективности (DPE) отныне имеет обязательную силу в отношении объектов туристического жилья с мебелью
До вступления в силу закона Ле Мёра жилые помещения, сдаваемые в аренду для туристических целей, полностью не подпадали под действие обязательного требования о проведении диагностики энергоэффективности, которое уже применялось к долгосрочной аренде. Теперь ситуация изменилась на всей территории страны. При любой новой сдаче в аренду, требующей разрешения на изменение целевого назначения, жилье должно иметь класс энергоэффективности от A до E: жилые помещения, отнесенные к классам F или G, больше не могут сдаваться в аренду в соответствующих зонах, за исключением случаев, когда действуют особые условия.
В отношении объектов недвижимости, сданных в аренду до 21 ноября 2024 года и отнесённых к классам F или G, действует поэтапный график: на них распространяется отсрочка, однако они обязательно должны достичь класса D или выше до 1 января 2034 года. В случае старинной каменной виллы с бассейном и хозяйственными постройками этому моменту следует уделить особое внимание: лучше заранее провести энергетический аудит, чем обнаружить при продлении регистрации, что работы по утеплению или замене системы отопления стали неизбежными. Хорошая новость для некоторых объектов с электрическим отоплением: пересмотр коэффициента преобразования электроэнергии с 1 января 2026 года позволил десяткам тысяч жилых помещений автоматически повысить свой класс энергоэффективности без проведения каких-либо работ.
Неуказание показателя энергоэффективности (DPE) в объявлении об аренде жилья для отдыха влечет за собой административный штраф в размере до 1 500 евро для физического лица.
4. Туристический сбор: взимание, декларирование, перечисление
Туристический сбор уплачивается каждым совершеннолетним путешественником, проживающим на платной основе, за исключением сезонных работников, трудоустроенных в данном муниципалитете. Он вводится решением каждого муниципалитета или межмуниципального объединения в виде фактической суммы или фиксированной ставки, поэтому ставки и шкалы значительно различаются от одного региона к другому. Кроме того, в некоторых туристических регионах взимаются дополнительные департаментские или региональные налоги, которые автоматически добавляются к муниципальному тарифу. Перед сдачей жилья в аренду необходимо обязательно ознакомиться с порталом электронной подачи деклараций вашего муниципалитета, чтобы узнать точную шкалу, применимую к вашему объекту недвижимости.
Когда бронирование осуществляется через крупную платформу, такую как Airbnb или Booking, она, как правило, автоматически взимает и перечисляет налог от имени некоммерческого арендодателя. Однако это не освобождает владельца от его собственных обязательств по подаче отчетности: многие муниципалитеты требуют периодической электронной отчетности о количестве ночевок, в том числе в тех случаях, когда налог взимается платформой, и даже при полном отсутствии аренды в течение соответствующего периода. Именно такая сверка данных о ночёвках, регистрационных номерах и информации, передаваемой платформами, является одним из механизмов контроля, которые закон Ле Мёра предоставляет муниципалитетам. Несвоевременное представление отчёта может повлечь штраф в размере от 750 до 12 500 евро, а неуплата налога с клиента, обязанного его уплачивать, — штраф в размере от 750 до 2 500 евро.
5. Налогообложение доходов от аренды
Доходы от сезонной аренды виллы относятся к категории промышленной и коммерческой прибыли (BIC), а не к доходам от недвижимости, независимо от местонахождения объекта недвижимости на территории Франции. Существуют два режима налогообложения. В рамках режима «микро-BIC», который долгое время считался выгодным, законом Ле Мёра были значительно снижены предельные суммы и налоговые вычеты в отношении доходов, получаемых начиная с 2025 года: неклассифицированное жилье для туристов с мебелью теперь пользуется льготой в размере 30 % при годовом доходе не более 15 000 евро, тогда как ранее эти показатели составляли 50 % и 77 700 евро соответственно. Классифицированная меблированная квартира сохраняет более выгодный режим с налоговым вычетом в размере 50 % при доходе до 77 700 евро.
В случае элитной виллы, еженедельная арендная плата за которую зачастую превышает указанные пределы, система налогообложения по фактическим доходам часто становится наиболее целесообразным решением: он позволяет вычитать все фактические расходы (на содержание, страхование, услуги консьержа, проценты по кредиту) и производить амортизацию недвижимости и мебели, тем самым сокращая налогооблагаемую базу. Этот выбор следует тщательно обсудить с сертифицированным бухгалтером, особенно если планируются работы по энергоэффективной реконструкции: при использовании режима фактических расходов затраты на такие работы амортизируются и могут привести к образованию дефицита, который можно переносить на десятилетний период.
Кроме того, не следует путать туристический сбор, который представляет собой лишь денежный поток, проходящий через владельца недвижимости от имени муниципалитета, с налогооблагаемыми доходами от аренды: первый из них никогда не является ни доходом, ни вычитаемым расходом.
6. Бассейн, сигнализация, страхование: три основные составляющие правовой защиты собственника
В документации по обеспечению соответствия требованиям неизменно фигурируют три темы, и к ним следует подходить с такой же тщательностью, как и к налоговым обязательствам, поскольку последствия их несоблюдения столь же серьезны, а то и более.
Вопросы безопасности бассейнов регулируются законом № 2003-9 от 3 января 2003 года, положения которого закреплены в статьях L. 128-1 и последующих Свода законов о строительстве и жилищном хозяйстве. Любой встроенный или полувстроенный бассейн, независимо от того, старый он или новый, должен быть постоянно оборудован как минимум одним из следующих четырёх стандартизированных средств безопасности: ограждением, соответствующим стандарту NF P90-306; сигнализацией, соответствующей стандарту NF P90-307; покрытие, соответствующее стандарту NF P90-308, либо навес, соответствующий стандарту NF P90-309. Простая пленка с пузырьками или садовые ворота, не имеющие замка, не удовлетворяют данному требованию. Важность данного вопроса выходит далеко за рамки административного соответствия: утопление по-прежнему является основной причиной несчастных случаев со смертельным исходом среди детей в возрасте до шести лет во Франции, а отсутствие устройства, соответствующего стандарту, грозит владельцу штрафом в размере до 45 000 евро, помимо его гражданской и уголовной ответственности в случае несчастного случая. Для сдаваемой в аренду виллы этот вопрос является особенно актуальным, поскольку владелец принимает семьи, которые впервые знакомятся с этим местом и зачастую не знают об особенностях бассейна.
Сигнализация и средства безопасности жилого помещения (обязательные дымовые датчики, охранная сигнализация, сейф) подчиняются той же логике ответственности: выходя за рамки минимальных требований законодательства, они обеспечивают защиту как жильцов, так и самого объекта недвижимости, а также вселяют уверенность в клиентов высокого уровня, которые при бронировании всё чаще обращают внимание именно на эти критерии.
Страхование представляет собой третий, и, вероятно, наиболее часто упускаемый из виду компонент: стандартный полис страхования жилья для второго дома зачастую исключает коммерческую сдачу в аренду, что может лишить владельца всякой компенсации в случае страхового случая, произошедшего во время сдачи жилья в аренду. Выбор подходящего договора (комплексное страхование жилья, адаптированное для сезонной аренды, страхование загородной недвижимости, страхование гражданской ответственности владельца, не проживающего в объекте, правовая защита) зависит от множества факторов, характерных для каждого объекта недвижимости и каждого способа управления. Поскольку данная тема достаточно обширна и заслуживает отдельного рассмотрения, мы подробно осветили её в специальной статье: «Какую страховку выбрать для сезонной аренды?», с которой рекомендуется ознакомиться перед сдачей недвижимости в аренду.
7. Документы, которые необходимо подготовить для подписания договора с агентством
Чтобы передать свою виллу в управление агентству по сдаче недвижимости в аренду на время отпуска, необходимо заранее подготовить полный пакет документов. Серьезное агентство не сможет разместить объявление или обеспечить безопасность ваших бронирований без следующих документов:
- Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности или, в случае его отсутствия, уведомление об уплате земельного налога), а также, при необходимости, согласие совладельца или участников совместного владения;
- Действительное удостоверение личности владельца или владельцев либо выписка Kbis в случае, если недвижимость находится в собственности компании (в частности, SCI);
- Регистрационный номер объекта туристического жилья, выданный мэрией или национальной системой онлайн-обслуживания, либо, в случае отсутствия такового, данные, позволяющие агентству оформить данную процедуру от вашего имени;
- Разрешение на изменение целевого назначения, если это требуется муниципалитетом;
- Действующий отчет об энергетической эффективности, а также другие технические отчеты по жилому объекту (по электроснабжению, газоснабжению, канализации — при необходимости);
- Справка или подтверждающий документ о наличии средств безопасности у бассейна, если это необходимо;
- Справка о страховании, в которой прямо указано, что страховое покрытие распространяется на деятельность по сдаче жилья в сезонную аренду;
- Реквизиты банковского счета для перечисления полученной арендной платы;
- Перечень мебели и оборудования, который пригодится как для заключения договора аренды, так и для привлечения внимания к объявлению.
Если подготовить эти документы заранее, до первой встречи с агентством, это позволит сэкономить несколько недель до фактического размещения объявления об объекте недвижимости в Интернете, что является решающим фактором, если ваша цель — обеспечить видимость объекта с самого начала высокого сезона.
8. Последовательные шаги, которые позволят вам без лишних хлопот сдать свою виллу в аренду
Для владельца, который впервые сталкивается со всем этим перечнем обязательств, ниже приводится логическая последовательность их выполнения:
- Уточните местные нормативные требования в мэрии: относится ли данный район к зоне с ограниченным жильем, требуется ли разрешение на смену целевого назначения, а также применяется ли ограничение по количеству дней проживания, если речь идет о основном месте жительства.
- Заказать составление или обновление энергетического паспорта здания (DPE) и, при необходимости, начать анализ вопросов, касающихся работ по энергетической реконструкции, которые следует запланировать до 2034 года.
- Обеспечить соответствие оборудования безопасности, в частности оборудования для бассейна, установленным требованиям и собрать соответствующие подтверждающие документы.
- Проверить наличие или оформить страховку, соответствующую целям коммерческой аренды данного объекта недвижимости.
- Пройдите регистрацию в мэрии или через национальный онлайн-сервис, чтобы получить 13-значный номер.
- Создайте учетную запись на портале по сбору туристического налога соответствующего муниципалитета, чтобы иметь возможность взимать, декларировать и перечислять налог уже с момента первого бронирования.
- Выберите подходящий режим налогообложения (микро-BIC или фактический режим) с помощью сертифицированного бухгалтера с учетом ожидаемого уровня арендной платы.
- Если недвижимость передана в управление агентству, необходимо составить полный административный пакет документов, включив в него все вышеуказанные документы.
- Опубликуйте объявление, убедившись, что в нём указаны регистрационный номер и показатель энергоэффективности (DPE), в противном случае объявление может быть отключено или на вас может быть наложен штраф.
Выполнение этих этапов в указанном порядке позволяет избежать ненужных поездок между ведомствами и начать сезон без каких-либо юридических неопределённостей.
Что ждет владельцев, которые не приведут свои объекты в соответствие с требованиями
В совокупности штрафные санкции могут быстро стать весьма значительными: отсутствие разрешения на изменение целевого назначения, отсутствие регистрации, отсутствие энергетического сертификата (DPE) и превышение максимального количества дней могут, в наиболее серьезных случаях, уже рассмотренных некоторыми судами, составить в совокупности несколько десятков тысяч евро. Помимо штрафа, объявление без действительного регистрационного номера отныне просто деактивируется платформами, что приводит к полной потере коммерческой видимости объекта недвижимости в разгар сезона.
Лучше воспользоваться поддержкой, чем действовать в одиночку
Учитывая национальный портал регистрации, особенности муниципального уровня, график проведения энергетической диагностики (DPE), тарифы на туристический сбор, действующие на каждой территории, а также выбор подходящего режима налогообложения, приведение элитной виллы в соответствие с нормативными требованиями требует времени и постоянного отслеживания изменений в законодательстве. Именно эту услугу специализированное агентство, такое как PrestigeVillaRental.com, может взять на себя от имени своих партнёров-владельцев: подготовка пакета документов для регистрации, контроль за подачей деклараций по туристическому сбору, установление контактов с специалистами по диагностике и бухгалтерами, а также текущее управление бронированиями с соблюдением всех нормативных требований.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я зарегистрировать свою виллу, даже если сдаю её в аренду лишь на несколько недель в году?
Да. Обязанность регистрации вступает в силу с момента первой сдачи в аренду, независимо от того, сдается ли объект на две недели или на весь сезон, является ли он основным или дополнительным жильем, а также независимо от его местонахождения во Франции.
Что произойдет, если в моем энергетическом паспорте указана категория F или G?
В случае первой сдачи в аренду, связанной со сменой целевого назначения, сертификат энергоэффективности (DPE) с рейтингом F или G, как правило, препятствует получению разрешения в зонах с ограниченным предложением жилья. В отношении объектов, сдаваемых в аренду до 21 ноября 2024 года, действует отсрочка до 1 января 2034 года, однако настоятельно рекомендуется провести работы по энергоэффективной реконструкции, чтобы опередить установленный срок.
Кто взимает туристический сбор, если я сдаю жилье напрямую, без участия платформы?
В таком случае владелец объекта должен самостоятельно взимать сбор с каждого пассажира, декларировать его и перечислять в бюджет муниципалитета в соответствии с графиком — как правило, ежеквартальным или ежемесячным, — устанавливаемым каждым муниципалитетом.
Применяются ли к надземному бассейну те же требования безопасности, что и к встроенному бассейну?
Нет. Требование об установке стандартизированных средств безопасности распространяется на встроенные или полувстроенные бассейны. На надземные, надувные или разборные бассейны данное законодательное требование не распространяется, хотя настоятельно рекомендуется соблюдать в их случае те же меры предосторожности.
Могу ли я продолжить аренду, если к 20 мая 2026 года у меня ещё не будет регистрационного номера?
Нет: по истечении этого срока платформы обязаны удалить все объявления без действительного номера телефона. Поэтому рекомендуется начать подготовку задолго до начала высокого сезона.
